当前位置 > 首页 > 热点专题 > 正文

世茂2019有20次并购动作 上半年土储增量超2018全年
  • 发布时间:2020-03-13
  • www.sykntwztd.com
  • 香港股市k线

    源微信公众号:视点

    2020,中国房地产行业继续偷工减料,新一轮以市场为导向的降息已经开始。回顾2019年,我们将从企业的角度观察和思考。

    世茂地产经历了两代父子,现在正在经历一些变化。

    视点房地产网:徐荣茂,十八九岁,没有恋爱。他已经慢慢放手,终于完成了权杖的交接。

    2019年初就任总统的许世坛也没有让他的父亲失望。在过去的一年里,他从一笔高达10亿美元的低息长期债务开始,然后投资数百亿美元进行收购和收购。接着,一家规模相当于中型房地产企业的区域性公司世茂海峡公司出现在公众面前.

    世茂房地产用了10年时间完成了从100亿美元到1000亿美元的转型。从一千亿到两千亿,只花了两年时间。相比之下,许世坛执掌下的世茂地产在风格上更像是一家典型的“福建房地产企业”。

    在一次绩效会议上,许世坛曾经承认他的父亲起初很担心管理和整个企业的整体发展方向,“但是后来他发现不管怎么样,他在下面都可以做得越来越好,然后他慢慢放手了。”

    同样的道理,徐氏父子也同样重视资本。早在其他同行还在全速运转的时候,许荣茂就开始提出减债和控制财务。结果,他的表现一度低迷,一路被超越。

    先人种树给后人乘凉。许荣茂给他的儿子留下了一家公司,虽然发展不快,但比财务稳定要好。然而,经历了两代父子的世茂房地产,现在正在经历一些变化。

    冯峰M&A

    在当时的房地产圈,徐荣茂有“豪宅教父”的称号,定位高端产品的发展路线,迅速在房地产市场占据一席之地。

    但是叶澄小和也被小和打败了。在这样的产品定位下,“高营业额”的扩张路线也注定不会太顺利。事后,许荣茂也反映:“前两年我们增长过快,导致债务过多,库存过多,利率和工程质量都得不到控制。”

    经过几年的调整,世茂地产已经恢复并积累了一定的金额。与此同时,许世坛治下的世茂选择了另一种规模扩张的方式。

    “2019年,地球70%以上的储量将来自并购。”许世坛没有食言。

    2019年春节刚过,世茂并购的消息就接踵而至,仅在3月份就有4起收购。交易的另一方包括泰和集团和万通地产,分别将杭州江村项目51%的股份、南昌尹萌湖项目51%的股份、厦门漳州红树湾项目40%的股份和河北香河项目70%的股份转让给世茂。

    根据披露的公告,世茂房地产2019年约有20起并购,平均每18.25天就有一次关于世茂并购的新闻。

    数据源:企业公告,视图索引整理

    许世坛曾向视图房地产新媒体透露,目前披露的大部分并购都是由于a股法规对被收购对象的影响,或者企业资产相对较小,需要公告。“事实上,我们还有许多(并购)尚未宣布,不仅仅是你所看到的。”

    在大量的并购下,世茂的房地产土地储备总量大幅增加。截至2019年6月31日,世界住房土地储备为6407万平方米,比2018年底的5538万平方米增加了869万平方米。

    相比之下,世茂房地产2018年的土地储备比2017年增加了748万平方米。换句话说,仅今年上半年土壤储存量的增长就超过了2018年的水平。

    数据源:企业公告,视图索引整理

    不难猜测,2015年和2016年的调整为扩展节省了大量资金。数据显示,2017年和2018年,世茂房地产土地储备年增长率达到55.57%

    在他看来,他所做的实际上是大多数住宅企业所做的,这只不过是一个“合作征地”的过程。这是因为世茂在其收购逻辑中只会购买项目的部分股权,然后寻求合作开发。与一般的合作略有不同,世茂地产只有在项目开发到一定程度后才正式进入现场。

    当被问及为何如此热衷于并购时,许世坛说:“首先,这些并购是安全的。第二,并购有优势。也许对方已经开发了一半。我们可以快速购买和销售。”

    数据源:企业公告和意见指数快速排列是许世坛重视并购的关键因素之一。最直观的结果是,世茂房地产上半年成功销售1000多亿元,全年销售总额2607亿元,重新进入住房企业前十名。

    M&A给世茂房地产带来了好处,但故事有两个方面。自然,M&A需要大量资金作为支持。2019年,在融资环境紧张的情况下,世茂地产能否保证资金链的安全流通,M&A项目未来的周转是否顺畅、快速,仍有许多未知数。

    据知情人士透露,世茂地产的大部分并购都是通过债务重组完成的,实际支付的金额并不像人们想象的那么多。然而,尽管如此,许世坛仍然承认,全年的土地征用量预计将超过最初指定的1000亿英镑的“安全线”,因为下半年有更多的好的收购机会。

    自2019年以来,融资控制频繁发生。7月,多家信托公司接到银行监管窗口的指令,要求严格执行相关监管要求。

    自2019年以来,融资控制频繁发生。7月,多家信托公司接到银行监管窗口的指令,要求严格执行相关监管要求。

    由于世茂地产上半年M&A项目大部分在建,符合“432”监管要求,基本不受窗口信托公司的指导。

    尽管如此,“缺钱”的焦虑仍然困扰着每一家房地产公司,世茂房地产也不例外。截至2019年11月,世界住房组织共开展了八项融资活动,包括两项美元债券发行、两项公司债券发行和三项贷款融资。

    值得注意的是,世茂房地产在2019年并没有发行多少美元债券,但在规模上远远超过了许多同行。今年年初发行10亿美元债券后不久,同样规模的美元债务再次被筹集。

    数据源:企业公告,查看指数排列

    数据源:企业公告和意见指数快速排列是许世坛重视并购的关键因素之一。最直观的结果是,世茂房地产上半年成功销售1000多亿元,全年销售总额2607亿元,重新进入住房企业前十名。

    据相关资料显示,世茂房地产利用这些融资获得的大部分资金偿还了其现有债务。通过上述20亿美元长期债务的发行,世茂房地产以8.375%的利率成功替代11亿美元债务。

    “以旧换新”是目前住房企业的偿债方式,这并不罕见。其中,实现“长债换短债”和“低息换高息”是企业最理想的结果。

    然而,当融资渠道不畅时,房地产开发商往往退而求其次。他们更有兴趣获得融资机会,并在考虑成本时降低要求。

    事实上,世茂地产发行债券的利率在同规模的住宅企业中并不突出。类似地,格陵兰在2019年9月底发行了美元债券,最低利率为5.75%。龙湖还在9月发行了8.5亿美元的高级债券,票面利率为3.95%。

    但不管怎样,成功的融资已经填满了世茂房地产的“钱包”。截至2019年6月30日,现金及银行存款余额(含限制现金)合计约522.34亿元,增长2.6%

    数据源:企业公告和意见指数快速排列是许世坛重视并购的关键因素之一。最直观的结果是,世茂房地产上半年成功销售1000多亿元,全年销售总额2607亿元,重新进入住房企业前十名。

    然而,在债务部分,“银行贷款、金融机构贷款和债券”占一年以下贷款的35%,短期债务偿还仍有一定压力。继续优化债务结构,用长期低息债务替代短期债务,可能是世茂房地产在新的一年需要关注的任务之一。

    世茂的海峡

    资本审慎是基于对形势的判断和确保“生存”的考虑。然而,在高度竞争的房地产市场,海峡两岸将不会缺席。

    在2019年,当财政紧缩的时候,各种迹象如房屋企业的裁员、末位淘汰制和地区调整都表明,在“勒紧裤带”的同时,“适者生存”的法则必须得到充分尊重。

    年底,世茂地产旗下的一家名为世茂海峡的区域公司引起了关注。据了解,世茂集团副总裁兼华南公司董事长兼总裁王国雄离职。今年年底前,世茂海峡开发公司将主持华南地区的一些重要项目和城市公司。

    事实上,这不是世茂海峡第一次引起关注。无论是并购、赶超还是重返前十,世茂地产在2019年的许多重大举措背后,或多或少都有着世茂海峡的影子。

    据相关人士透露,世茂地产将于2019年收购的泰和、月泰、法明等项目,大部分将由该地区的公司负责,包括佛山场和广州湾。

    世茂海峡原来是世茂福建公司。有人说,2019年可能被视为世茂海峡的“首年”。

    根据官方公告,世茂海峡第一次出现在2018年度报告中,只有一句话:“世茂福建公司2018年销售额稳居福建第一。”

    六个月后,福建世茂更名为世茂海峡。后来,世茂房地产在其2019年中期业绩公告中首次提到了“世茂海峡”的名称和公司的发展计划。

    世茂地产指出,2019年,区域性公司将“立足福建,面向全国”,开始“深度培育核心大都市圈和深度战略城市群”的大规模发展。

    不管你怎么看,这种发展导向并不像一个地区公司应该得到的。除了世茂股份和世茂房地产,它更像是在整个世茂体系中出现的“第三个世茂”。事实上,这家区域性公司已经突破了区域限制,其房地产领域已经扩展到9个省30个城市。

    同时,2019年前十个月,世茂海峡销售额达到655亿元,足以在比较视角指数研究所发布的前十个月住宅企业销售额排行榜上排名第44位。

    Data Source:Enterprise Announcement,View Index Arrangement

    在业绩报告中,世茂地产表示,未来世茂海峡将继续“探索区域性基准住宅企业发展的新路径”。所谓“新路径”可能是指在区域公司之间引入竞争机制。

    不可否认,在竞争日益激烈的房地产丛林中,避免被外人淘汰的最好方法是先在内部竞争,然后优胜劣汰。

    据了解,在世茂地产新的管理结构中,区域公司拥有更多的权力和自由,集团更多地扮演服务提供商和监管者的角色。在这样的“游戏环境”下,竞争机制将迅速形成。

    当地区公司联合起来时,同一块土地会导致地区公司之间的竞争。最后,世茂房地产将根据利润率、内部收益率和现金确认时间三个指标来决定授权哪个地区公司。

    因此,竞争已经开始蔓延到第三层。除了世茂地区公司之间的竞争,地区公司的子公司也加入了“狼群行动”。

    据世茂海峡开发公司董事长兼总裁艺鹭称,世茂海峡已经下放了以下子公司,并将培育五家市值超过100亿元的城市公司,其中两家将超过200亿元。

    按照理想状态,这样的模式最终似乎会形成“层层开花”的局面。

    但是未来就像阿甘的巧克力一样不可预测。世茂有八个区域

    福石信息网 版权所有© www.sykntwztd.com 技术支持:福石信息网 | 网站地图