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【半年报】大发地产:吃透长三角 建立“大运营”
  • 发布时间:2019-09-28
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  • 原《2011.1.30中国房地产评论报告》我想分享0x251C

    8月29日,上市的新军大发地产(6111.hk)交出了第一份中期业绩报告。

    2019年上半年,大法地产的销售面积和销售面积均创下重要历史。合同销售额71.1亿元,比2018年同期增长41%。销售面积约平方米,增长133%。大法有信心完成全年160亿元的销售目标。

    在业绩大幅提升的同时,大法集团的盈利能力也大幅提升。期间净利润由2018年同期的0.3亿元增加到3.24亿元,毛利润9.61亿元,同比增长228%,净利润率增长0.3%。营业收入39.74亿元,同比增长303%,增长8.2%。

    随着半年报的披露,大发证券宣布首次派发中期股息8.5港元,派息比例为20%。

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    穿过长长的三角形,抓住窗口期

    作为一家中小型上市新房公司,大法地产的成长性是投资者最为关注的话题,而土地储备则是房企成长的核心。

    2019年上半年,大法地产新增土地13宗,新增土地储备128万平方米,80%集中在新的一二线城市。截至2019年6月30日,大法地产总土地储备为432万平方米,平均土地成本约3500元/平方米。

    按照大发地产期末销售均价元/平方米计算,目前的土地储备可以在未来三年内保持大发苏的开发规模。

    长三角地区一直是大法地产的粮仓,上半年签约销售占比96.2%。

    大发房地产董事长葛毅先生在中期业绩会议上对长三角表示坚定的乐观:“长三角经济圈作为中国主要经济圈之一,非常活跃。并将在未来形成一个非常强大的城市圈和经济集团。平均房价水平领先。大发起源于长江三角洲,经过23年的深耕。它已完全涵盖了长三角的投资和全面的监控。”

    大发过去的快速增长是由于采用了长三角地区,平均开业周期为六个月,这使长三角能够保持稳定和可持续的现金流,并保持高质量的项目利润率。

    大本营引擎全面开启的同时,大发房地产积极部署国家黄金城市集团,明确了“ 1 + 5 + X”战略体系:“ 1 + 5”是指继续渗透核心长三角地区,具有战略布局。中原,长江中游,广东和山东是五个区域中心。 “ X”是指黄金扩张的机会,并在北京,天津,西安和福州等城市积极寻求发展机会。

    目前,大发已进入26个城市,并在全国范围内布局,以增强规模效应和企业风险承受能力。

    大发房地产首席执行官廖鹭江表示,大发将每天监控目标城市的投资机会,把握窗口期,谨慎投资,还不错。在征地标准上,大法希望毛利率在25%以上,净利润率根据城市的不同,分别定为8%和10%。

    “大运营”管理系统

    为了实现性能的高增长,除了在投资端提供足够的优质弹药外,大发房地产还必须以最有效的方式使用这些子弹。

    从上半年开始,土地征用的启动,开放和解旋的节奏就显示出大发公司有能力有效地供应和运营。这不仅确保了大发在发展过程中的可持续增长,而且也使其得以实现。投资者可以获得高质量的回报。

    其核心是建立一个“大作业”管理系统。大发“大运营”管理系统的核心是现金流管理,该系统集投资,金融,运输和营销于一体。大发的“大作业”管理系统以规范的计划管理系统为主要内容,实现了从项目用地到展览区开放,项目初次开放,竣工和最终交付的全生命周期管理。

    通过规范的时间管理,大发实现了项目高效的运作节奏,保证了项目的快速启动和现金流的快速回报。平均开放周期为6个月。产品标准化有助于提高效率,并且打开效率稳步提高。

    2019年上半年,大发地产初始项目的平均降级率超过80%,价格和降级速度领先于周边竞争对手。

    葛艺透露:“下一根大头发还希望用6到10个月的时间来完成清算。连续三个或三个以上的开放时间会使整个项目的性能下降到85%以上。

    维持金融稳定的三项措施

    为了确保发展规模,2019年上半年大型房地产开发的负债率有所提高,但总体财务状况保持稳定健康。截至2019年6月30日,大发房地产的长期借贷占总债务对总资产的60%,比率为0.83。

    大发房地产与招商银行,民生银行,工商银行等60多家大中型银行和金融机构保持着良好的关系,并积极与银行安排再融资计划,以维持更新率高。通过国内外资本市场募集资金,大型房地产开发企业积极调整债务结构,信托贷款的数量和比例有序下降。

    健全的金融政策已得到国际资本市场的认可,大发房地产在2019年6月获得了穆迪的“ B2”稳定评级和标普“ B”的稳定评级,并在4月和7月发行了总计3亿美元的票据。

    大发房地产首席财务官罗军在业绩大会上表示,大发将采取以下三项措施降低债务比率。

    一是进一步提高收到资金比例。今年上半年,大发的资金偿还率为70%,下半年的目标提高到80%。

    二是严格按照收益率的比例,严格控制下半年的土地投资额。

    第三,继续加强与合作伙伴的合作,通过合作伙伴的资金减少融资负债水平,增加合作权。

    大发的目标是在今年年底之前保持净负债比率,并在2018年底之前保持相对稳定的水平。

    本文是第一作者的原创文章,未经授权不得复制。

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    8月29日,上市新军大发房地产(6111.HK)交出了第一份中期业绩报告。

    在2019年上半年,大发房地产的销售和销售领域均创下了重要的历史记录。合同销售额达到71.1亿元,比2018年同期增长41%。销售面积约59.82万平方米,增长133%。大法集团有信心完成全年160亿元的销售目标。

    虽然业绩大大提高,但大发的盈利能力也大大提高。净利润从2018年同期的3.3亿元增加到3.24亿元,毛利润为9.61亿元,同比增长228%,净利润率增长0.3%。收入达到39.74亿元,同比增长303%,达到8.2%。

    随着半年报的披露,大发宣布派发第一期中期股息8.5港仙,派息比率为20%。

    吃掉长三角,抓住窗口期

    作为一家中小型上市新房公司,大发地产的成长是投资者最为关注的话题,土地储备是房屋企业成长的核心。

    2019年上半年,大发房地产新增13处土地,新增土地储备128万平方米,其中80%集中在新的一线和二线城市。截至2019年6月30日,大发房地产总土地储备为432万平方米,平均土地成本约为3500元/平方米。

    根据期末大发房地产的平均销售价格为元/平方米,目前的土地储备可以维持大发未来三年的发展规模。

    长江三角洲地区一直是大发房地产的粮仓,上半年贡献了合同销售的96.2%。

    大发房地产董事长葛毅先生在中期业绩会议上对长三角表示坚定的乐观:“长三角经济圈作为中国主要经济圈之一,非常活跃。并将在未来形成一个非常强大的城市圈和经济集团。平均房价水平领先。大发起源于长江三角洲,经过23年的深耕。它已完全涵盖了长三角的投资和全面的监控。”

    大发过去的快速增长是由于采用了长三角地区,平均开业周期为六个月,这使长三角能够保持稳定和可持续的现金流,并保持高质量的项目利润率。

    大本营引擎全面开启的同时,大发房地产积极部署国家黄金城市集团,明确了“ 1 + 5 + X”战略体系:“ 1 + 5”是指继续渗透核心长三角地区,具有战略布局。中原,长江中游,广东和山东是五个区域中心。 “ X”是指黄金扩张的机会,并在北京,天津,西安和福州等城市积极寻求发展机会。

    目前,大发已进入26个城市,并在全国范围内布局,以增强规模效应和企业风险承受能力。

    大发房地产首席执行官廖鹭江表示,大发将每天监控目标城市的投资机会,把握窗口期,谨慎投资,还不错。在征地标准上,大法希望毛利率在25%以上,净利润率根据城市的不同,分别定为8%和10%。

    “大运营”管理系统

    为了实现性能的高增长,除了在投资端提供足够的优质弹药外,大发房地产还必须以最有效的方式使用这些子弹。

    从上半年开始,土地征用的启动,开放和解旋的节奏就显示出大发公司有能力有效地供应和运营。这不仅确保了大发在发展过程中的可持续增长,而且也使其得以实现。投资者可以获得高质量的回报。

    其核心是建立“大运营”管理体系。大发“大运营”管理系统的核心是现金流管理,“投资,整合,运输和销售”,这是一个四合一的协作管理,以标准化的计划管理系统为主要目标,实现了从项目到展览区域的项目开放。项目首个开放,完成和最终交付的整个生命周期管理。

    通过规范的时间管理,大发实现了项目的高效运行,确保了项目的快速启动和现金流量的快速回报。平均开门时间为6个月,产品标准化有助于提高效率,开门效率稳步提高。

    2019年上半年,大发地产首个开盘项目平均率超过80%,销售价格和提速均领先于竞争对手。

    葛艺透露:“下一个大法也希望在6到10个月内完成清算。连续3次开放可以使整个项目的比率达到85%以上。”

    维护金融稳定的三大举措

    为了确保规模发展,大发房地产的债务比率在2019年上半年有所增加,但总体财务状况稳定健康。截至2019年6月30日,大发房地产的长期借款占借款的60%,总负债与总资产的比率为0.83。

    大发地产与招商银行,民生银行,工商银行等60多家大中型银行和金融机构保持着良好的关系,并积极与银行协商安排再融资计划,以保持较高的续约率。通过境内外资本市场募集资金,大发房地产积极调整债务结构,信托贷款金额和贷款比例有序下降。

    健全的金融政策得到了国际资本市场的认可。在2019年6月,大发房地产获得了穆迪“ B2”的稳定评级和“标普”的稳定评级。在四月和七月,它发行了总计3亿美元的票据。

    大发地产首席财务官罗军在业绩会议上表示,大发将采取以下三项措施降低债务比率。

    一是进一步提高收到资金比例。今年上半年,大发的资金偿还率为70%,下半年的目标提高到80%。

    二是严格按照收益率的比例,严格控制下半年的土地投资额。

    第三,继续加强与合作伙伴的合作,通过合作伙伴的资金减少融资负债水平,增加合作权。

    大发的目标是在今年年底之前保持净负债比率,并在2018年底之前保持相对稳定的水平。

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